Bien s’informer avant d’investir en SCPI

L’investir dans une SCPI, même s’il est très prometteur n’est tout de même pas sans risques. Il est important de faire appel à votre gestionnaire de patrimoine [pourquoi avoir un gestionnaire de patrimoine] et de bien s’informer. Pour cela, le professionnel, en plus de son devoir de conseil, a l’obligation de remettre au futur investisseur certains documents obligatoires. Mais quelle est la liste de ces documents ?

Pierre Papier © nextnews

Il est important de prendre connaissance des documents énoncés ci-dessous et des informations qu’ils contiennent.

Le document d'information standardisé

Depuis le 3 janvier 2018, les SCPI doivent mettre à disposition un document d’information standardisé. Ce document est proche du document d'informations clés pour l’investisseur (DICI) nécessaire pour les fonds communs de placement. Il fournit, en 2 ou 3 pages, les informations nécessaires pour mieux connaître chaque SCPI. Il doit comporter les informations suivantes :

• Les objectifs et la politique d’investissement de la SCPI : typologie des biens (immeubles de bureaux, locaux industriels, entrepôts, immeubles d’habitation, etc.) et leur localisation,

• La typologie des investisseurs à qui cette solution est destinée,

• Le niveau de risques de la SCPI et différents scénarios de performance,

• L’impact des frais sur la performance globale.

La note d’information

La note d'information est visée par l’AMF [voir définition]. Ce visa n’est pas une incitation à investir. Il signifie simplement que l’information fournie dans le document DICI est suffisamment précise et complète pour investir en toute connaissance de cause. Elle informe l’investisseur sur :

• Les conditions de souscription et les modalités de sortie,

• Le fonctionnement de la société.

Les statuts de la société

Les statuts de la SCPI régissent le fonctionnement de la société, et notamment son mode de gouvernance.

L’information annuelle et trimestrielle

Le rapport annuel et les bulletins trimestriels d’information présentent notamment les investissements réalisés et les données financières de la SCPI.

Ces bulletins vous informent notamment sur les éléments suivants :

1 - La mise en œuvre de la politique d’investissement

La SCPI décrit les biens qu’elle a acquis et cédés sur la période ainsi que les travaux réalisés sur ces immeubles.

La valeur des parts de la SCPI dépend grandement de la valeur du patrimoine de celle-ci. Prenez connaissance notamment de la valeur de réalisation du parc immobilier et de son évolution.

Dans les SCPI à capital fixe, vous pouvez comparer cette valeur (rapportée à une part) aux valeurs moyennes d’acquisition et de cession de parts sur la même période. Cet indicateur vous permettra de connaître l’appétit des investisseurs pour cette SCPI, car les prix varient en fonction de l’offre et de la demande, indépendamment de la valeur du patrimoine.

2 - La structure financière de la société

Le bilan et le compte de résultat de l’année sont présentés dans le rapport annuel. Les biens détenus sont présentés à leur valeur historique d’acquisition et à leur valeur de réalisation. Ces informations vous permettent d’évaluer l’évolution de valeur du parc locatif dans le temps.

Il faut également observer le montant de la trésorerie disponible et des éventuelles dettes financières de la société.

3 - Le taux de rendement interne

Le TRI, permet d’évaluer la performance passée du placement financier en SCPI. Pour une période donnée (10 ans par exemple), il prend en compte l’accroissement – ou la perte – de valeur d’une part (écart entre le prix d’achat et le prix de vente au bout de 10 ans par exemple) et l’ensemble des dividendes versés sur cette période.

4 - Le cas échéant, les dividendes versés

La SCPI présente les dividendes qu’elle a versé aux associés au cours des deux dernières années. Il est alors possible de reconstituer l’historique sur plusieurs années en consultant les rapports annuels précédents. Cela nous renseigne sur la politique de distribution de dividendes de la société.

A retenir : Avant d’investir dans une SCPI il est important de bien s’informer. Un professionnel doit vous remettre tous les documents obligatoires : le DIS, la note d’informations, les statuts. Certains documents sont présents sur le site de l’AMF ou sur le site des maisons de gestion. Ces documents aussi peuvent être transmis en format électronique.

 Attention, les performances passées ne préjugent pas forcément sur les performances futures.

Philippe Agnelli
 

Titulaire d’un double master en sciences informatiques et en gestion internationale de fortune, Philippe Agnelli s’est spécialisé dans l’ingénierie financière du patrimoine et de l’immobilier. Fort de son expérience de manager et de son degré d’exigence dans les affaires, il investit depuis plusieurs années dans tous les domaines de l’immobilier : la location nue, meublée, meublés touristiques saisonniers sans oublier les locaux commerciaux et les bureaux. Ce sont des investissements importants réalisés en nom propre, par le biais de SCI ou même en viager. Doté d’un tempérament de visionnaire dans la composition d’un patrimoine, il a su très vite détecter l’efficacité des SCPI pour leur concept, gestion et coût d’administration. Fort de cette expertise et souhaitant toujours mieux conseiller ses clients, Philippe Agnelli fonde le site de distribution de SCPI en direct www.scpipremium.fr.

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