Quelles sont les premièrs Impacte de la crise COVID-19 sur le marché des SCPI ?
En reprenant les fondamentaux de la finance, pour lequel la valeur d’un actif est l’actualisation des flux futurs, les gérants anticipent momentanément une baisse des loyers, même faible, et donc une baisse de la valeur des actifs.
Cette baisse sera néanmoins ponctuelle.
À travers les échanges que nous avons pu avoir avec des sociétés de gestion majeure avec qui vous collaborez, nous ne trancherons pas sur le débat du « monde d’après ». En revanche, vos investisseurs auront les yeux ouverts sur la crise économique qui s’annonce et sur les coupes franches que les agents économiques vont devoir réaliser.
Les gérants mettent l’accent sur les zones « primes » et « core » tel que Paris et les grandes métropoles au détriment des zones plus « accessoires ». En cas de tension sur les marchés comme c’est le cas actuellement, ces zones tireront plus facilement leur épingle du jeu patrimonial.
S’il est acquis que la « création de valeurs ne passera plus uniquement par le nombre de mètres carrés détenus mais par les services qui sont associés » pour Matthieu NAVARRE de PAREF, nous allons assister progressivement à une métropolisation des espaces qui sera plus résistante et résiliente.
Certains secteurs seront privilégiés par les investisseurs tels que la santé, la logistique ou les zones géographiques de valeur au détriment d’autres thématiques comme les hôtels ou les commerces.
Même si les TDVM attendus seront en deçà des attentes des investisseurs et en deçà des performances historiques, on restera néanmoins à des niveaux supérieurs au taux sans risque (qui n’est pas dénué de risque, lui non plus) sur des durées analogues à la durée de détention des parts de SCPI.
Rappel du planning des encaissements des loyers :
Les loyers du Trimestre 1 ont été encaissés en janvier 2020. En revanche, le T2 sera impacté par la crise car les loyers sont encaissés début avril (en plein confinement). Aussi, l’acompte du T1 reflétait la réalité d’avant crise et a déjà été versés aux associés. En revanche, l’impact du Covid – 19 va se répercuter directement sur les chiffres du trimestre 2. Vous pourrez visualiser les prévisions via les focus sur les sociétés de gestion ci-dessous.
Quid des valorisations et de l’utilisation du report à nouveau (RAN) ?
Constat :
A ce jour, la demande d’acquisition d’actifs immobiliers est toujours aussi soutenue par rapport à l’offre. De même, la collecte est restée dynamique pendant le confinement pour lequel les sociétés de gestion ont acquis majoritairement des espaces bureaux et logistique.
Selon les gérants, la réglementation en matière de SCPI opère comme un « put » à la baisse afin que les valeurs ne soient pas fortement dévaluées. Selon nouveau directeur général d’Aestiam Alexandre CLAUDET, la protection réglementaire de l’AMF jouera parfaitement son rôle. Celle-ci autorise les SCPI à appliquer un prix de souscription dont la valeur oscille à + /- 10 % par rapport à la valeur de reconstitution.
Les sociétés de gestion ont évoqué dans la grande majorité la possibilité d’utiliser le report à nouveau (RAN) afin de maintenir le TDVM à des niveaux d’avant crise, après validation en assemblée générale.
En conclusion, la SCPI reste connectée à l’économie réelle et confirme le fait que cette classe d’actif reste peu volatil, un « put » (une protection à la baisse) et une solution anti-crise.
Les chiffres sur les taux d’encaissement et le TDVM sont donnés à titre provisoire et ne sont bien sûr pas définitif.
Zoom sur les SCPI de PERIAL AM
Les secteurs les plus impactés sont, sans surprise, le commerce et l’hôtellerie. La société de gestion est attentive sur les faillites potentielles des locataires les moins solides.
Ce n’est pas pour autant que l’activité a cessé. Au contraire, celle-ci est toujours aussi soutenue par la collecte et les acquisitions pendant le confinement.
DIVIDENDE 2019 | TDVM 2019 | T1 2020 | TAUX D’ENCAISSEMENT DES LOYERS T2 2020 | FOURCHETTE DE DIVIDENDE 2020 | TDVM 2020 PREVISIONNEL | |
Grand Paris | 22 € | 4,38 % | 5,25 € | Environ 70 % | 20 à 22 € | 3,75 % à 4,15 % |
PFO | 47 € | 4,92 % | 10 € | Environ 70 % | 38,60 à 44 € | 4 % à 4,60 % |
PFO2 | 9 € | 4,61 % | 2,10 € | Environ 70 % | 8 à 9 € | 4,10 % à 4,60 % |
ZOOM sur AESTIAM
Alexandre CLAUDET le souligne justement, « le juge de paix est l’encaissement des loyers au trimestre 2 ». Les SCPI vivent des actualités différentes et vont connaitre un exercice difficile en fonction des actifs composant les véhicules d’investissements.
DIVIDENDE 2019 | TDVM 2019 | Acompte T1 2020 | TAUX D’ENCAISSEMENT DES LOYERS T2 2020 | FOURCHETTE DE DIVIDENDE 2020 | TDVM 2020 PREVISIONNEL | |
Placement Pierre | 17,06 € | 4,92 % | 3,99 € | 80 % | 20 à 22 € | 3,75 % à 4,15 % |
Cap’Hebergimmo | 12,30 € | 4,71 % | 2,13 € | 0 % | 8à 9 € | 1 % à 2 % |
Pierre Rendement | 43,77 € | 4,59 % | 9,51 € | 50 % | 38,60 à 44 € | 4,10 % à 4,60 % |
Zoom sur les SCPI de LA FRANCAISE
Les loyers ont été encaissés à 100 % au premier trimestre. À ce jour, 80 % des loyers ont été perçus par les SCPI de la Française. Ces chiffres sont bien sur susceptibles de s’améliorer très prochainement car la société de gestion traite les dossiers au cas par cas dans une démarche de bienveillance et de compromis vis-à-vis des locataires.
Ces résultats sont le fruit d’un travail entre arbitrage et acquisition débuté depuis 4 ans afin de recentrer les actifs sur des zones géographiques « prime ». De plus, la gestion prudente sera mise en valeur dans les années futures avec une résistance forte pour les capitalisations supérieures à 1Md €. On peut constater également que les prix de souscription approchent des 10 % par rapport à la valeur de reconstitution pour la majorité des SCPI de la société de gestion. Selon Philippe DELHOTEL, stratégiste de La Française, on va assister à une « re-hiérarchisation naturelle des rendements » sur le marché des SCPI.
