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Le lexique des SCPI 

 5 mai 2022

Par:  Laurie Cardile

Le lexique des SCPI

Valeur comptable : Valeur du patrimoine figurant dans le bilan. Elle correspond au prix d’achat des bâtiments (ou au prix de construction).

Valeur vénale : Valeur du patrimoine estimée par un expert indépendant. L’expertise du patrimoine est réalisée par une inspection sur place tous les 5 ans, puis actualisée annuellement.

Valeur de réalisation : Valeur du patrimoine estimée par l’expert indépendant, à laquelle sont ajout.es notamment la trésorerie et les créances. Les dettes sont déduites.

Valeur de reconstitution : L’ensemble des coûts nécessaires pour reconstituer la SCPI à l’identique. Elle prend donc en compte la valeur vénale, les droits de mutation à verser pour chaque bien et la commission de souscription.

Taux d’occupation physique : Somme des surfaces lou.es / surface totale du parc immobilier de la SCPI. Ce taux mesure la "performance locative" de la SCPI en m2.

Taux d’occupation financier : Somme des loyers per.us / somme des loyers qui pourraient être perçus si l’ensemble du parc immobilier était loué. Ce taux mesure ainsi la performance locative financière de la SCPI.

Taux de distribution sur la valeur de marché : Montant des dividendes versés pendant l’année / prix moyen d’acquisition d’une part. Ce taux mesure le rendement financier annuel du placement.

A

Agrément : Désigne le fait que les statuts d’une société puissent subordonner à l’agrément des associés, le droit de céder à un tiers non associé les actions ou les parts que détient l’associé vendeur.

AMF : L’autorité française chargée de réguler les marchés financiers. Son rôle principal consiste à veiller au bon fonctionnement des marchés financiers, et à protéger ses acteurs.

ANR : Correspond à la valeur réelle de l'ensemble des actifs qui composent la SCPI. Les valeurs de réalisation des biens sont établies par des experts indépendants agréés par l'AMF.

ASPIM : L'association française des sociétés de placement immobilier (SCPI et OPCI) fédère les acteurs de l'investissement collectif immobilier, mais également les sociétés de gestion de portefeuille. Elle défend et représente leurs intérêts, auprès de l'AMF, du ministère de l’Économie et du Ministère du logement et de la ville.

Assemblée Générale : C’est le rassemblent des membres d’une organisation afin qu’ils rencontrent les dirigeants ou les membres de son conseil d’administration et puissent éventuellement prendre des décisions. Généralement annuelles, les assemblées générales permettent aux dirigeants d’informer leurs commettants et à ceux-ci de voter sur des modifications du fonctionnement de l’organisation.

Assiette : Montant sur lequel se calculent notamment les droits d’enregistrement.

Associé : Est une personne physique ou une personne morale qui a effectué des apports au capitale d’une société (en numéraire, en nature, en industrie). En contrepartie de ses apports, il reçoit des actions ou des parts sociales.

Augmentation de capital : Permet d’assurer le financement de l’entreprise par l’émission de nouvelles actions.

B

Bail : Un contrat de location pour lequel le loueur, ou bailleur, s'engage, moyennant un prix que l’autre partie s’engage également à payer pour un temps déterminé, à lui permettre de jouir d’un bien mobilier ou immobilier.

Bulletin de souscription : Est un document en vertu duquel la personne qui souhaite obtenir des actions au sein d’une entreprise (non cotée en bourse) s’engage à verser une somme d’argent en échange. Le bulletin de souscription indique le montant total à verser.

C

Capital fixe : Le capital est fixé dans les statuts. Si le plafond du capital est atteint, il est possible d’acquérir des parts de la SCPI uniquement sur le marché secondaire au prix acquéreur.

Capital social : L’ensemble des ressources en numéraire et en nature définitivement apportées à une société anonyme par ses actionnaires au moment de sa création.

Capital variable : Le capital n’est pas figé, mais au contraire mouvant. Le capital peut voir son capital augmenter lorsque les associés ou de nouveaux entrants rajoutent des capitaux. En sens inverse, la société peut voir son capital diminuer lorsque les associés décident de retirer tout ou partie de leurs capitaux.

Capitalisation : Est un mode de placement financier. Elle consiste à intégrer au capital initial placé les intérêts qu’il a générés durant une période donnée. Les intérêts de la période suivante seront ensuite calculés sur ce nouveau capital et ainsi de suite jusqu’à la fin du placement.

Carnet d'ordre : Est un carnet qui regroupe l’ensemble des ordres de vente et d’achat des titres financiers en temps réel. Les acheteurs et vendeurs ne peuvent voir que les 5 meilleures demandes sur un tableau séparé en deux colonnes et qui comprend la quantité et le prix des ordres d’achat.

Collecte brute : Montant cumulé des souscriptions et achats enregistrés par la société de gestion, soit pour procéder à l’augmentation du capital, soit pour assurer la contrepartie des ventes et retraits sur le marché des parts.

Collecte nette : Le total cumulé des émissions de parts, diminué des retraits non compensés et des cessions effectués sur le marché secondaire. La collecte nette correspond donc à la collecte brute moins la destruction de parts des SCPI à capital variable.

Commissaire aux comptes : Est un auditeur légal et externe à l’entreprise. Il intervient pour vérifier la sincérité et la conformité des données financières de l’entreprise avec les normes en vigueur. La mission du commissaire aux comptes est d’intérêt général puisqu’il certifie les données financières de l’entreprise auprès de l’administration fiscale et de l’état. 

Conseil de Surveillance : Est un organe non-exécutif ayant pour mission de veiller au bon fonctionnement d’une entreprise et d’en rendre compte aux actionnaires.

Crédit amortissable : L’emprunteur rembourse en même temps une fraction des intérêts et du capital, dans le montant de chaque mensualité.

Crédit In Fine : Est une forme de crédit immobilier à taux fixe, non amortissable, dont vous ne remboursez que les intérêts et les assurances pendant toute la durée du crédit. Le capital emprunté reste intact jusqu’au terme du crédit, et à l’échéance, vous le remboursez en une seule fois.

D

Décote : Peut être un rabais de l’impôt à acquitter d’une personne assujettie à son paiement, dans la mesure où l’impôt n’excède pas un certain montant. Le calcul de la décote se fait par la soustraction du plafond par l’impôt initialement dû. Dans le domaine de la bourse, la décote est définie comme la diminution de la valeur normative d’une société. La décote se décrit également comme la baisse de la valeur réelle du cours d’une action par rapport au cours de bourse.

Déficit foncier : Lorsque les charges déductibles sont supérieures au revenu foncier, il y a un déficit foncier. Le déficit foncier est imputable, hors intérêt d’emprunt, sur le revenu global jusqu'à 10 700 euros

Défiscalisation : Est un ensemble de mesures mises en place pour diminuer légalement l’impôt sur le revenu.

Délai de jouissance : Il représente la période qui sépare la date de souscription de parts, et la date à laquelle ces parts commencent à générer des revenus. La durée du délai de jouissance varie selon les contrats et le type d’actifs souscrits.

Démembrement : Le démembrement du droit de propriété d’un bien consiste à scinder la propriété du bien en usufruit et en nue-propriété.

Dépositaire : Entité distinct de la société de gestion, dont le rôle est :

  • La vérification de la propriété des actifs immobiliers de la SCPI
  • Le contrôle de la régularité des décisions prises par la société de gestion
  • La conservation des titres financiers détenus par la SCPI
  • La surveillance et le contrôle des flux de trésorerie de la SCPI

Dissolution : Le fait de mettre fin, de manière légale, à quelque chose, la dissolution caractérise la disparition d’une société ou d’une entreprise qui décide ou se voit contrainte de mettre un terme définitif à son activité.

Dividende : Représente le revenu versé par l’entreprise à ses actionnaires une ou plusieurs fois par an (certaine société versent un acompte sur dividende)

Donation : Acte juridique par lequel une personne (le donateur) se dépouille actuellement et irrévocablement d’un bien au profit d’une autre (le donataire) qui accepte, mais ne promet rien en échange.

E

Effet de levier : Consiste, pour une entreprise, à utiliser l’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement.

Euribor : Désigne un groupe de taux d’intérêt de la devise Euro largement utilisé en Europe.

Expert immobilier : Est un professionnel apte à déterminer la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier, qu’il soit d’habitation, d’entreprise, commercial, agricole, forestier ou d’un bien de nature commerciale, tels que fonds de commerce….

F

Frais de gestion : Sont des frais qu’un investisseur doit payer, imputés par l’intermédiaire par qui il passe pour investir. Ces intermédiaires sont la plupart du temps des sociétés d’investissement qui justifient ces frais par la qualité et la sureté de leur investissement.

Frais de souscription : Si les demandes de retrait excédent les demandes de souscription, une SCPI peut être amenée à constituer un fond de remboursement, afin de satisfaire les demandes de retrait.

G

Gestion locative : Dans le cadre de la location d’un bien, un propriétaire peut décider de signer avec un professionnel un mandat de gestion locative. Dans le cadre de ce mandat, le professionnel s’engagera à réaliser un certain nombre d’actions concernant le locataire qui occupera la location.

Gré à gré : Signifie à l’amiable, avec l’accord des parties ou des personnes concernées.

I

ICC : L’indice du cout de la construction mesure chaque trimestre l’évolution des prix des bâtiments neufs à usage d’habitation.

IEIF : Centre de recherche indépendant, il est le lieu privilégié d’échanges et de réflexions pour les professionnels de l’immobilier et de l’investissement. Sa mission est de fournir des informations, des analyses et de prévisions et d’être un incubateur d’idées pour la profession.

IFI : Est un impôt sur la fortune payé par les personnes physique et les couples détenant un patrimoine immobilier non affecté à l’activité professionnelle net taxable strictement supérieur à un certain seuil d’entrée.

Impôt sur le revenu : Sont des impôts qui frappent les revenus, les bénéfices et les gains en capital. Ils sont établis sur les revenus effectifs ou présumés des personnes physiques, ménages, société et institutions sans but lucratif au service des ménages.

ISR (Investissement Socialement Responsable) :

La démarche d'Investissement Socialement Responsable (ISR) est en quelque sorte une application au domaine de l'investissement financier de la notion de développement durable. Elle consiste à choisir d'investir dans des entreprises qui prennent en compte dans leur modèle de développement des notions qui ne sont pas uniquement financières mais de nature sociale et environnementale.

L

Loi Malraux : Vise à conserver le patrimoine architectural et historique français en facilitant la restauration immobilière.

Loi Robien : Il s’agit d’une loi de défiscalisation visant à déduire un pourcentage du prix d’acquisition d’une maison ou d’un appartement des revenus net imposables sur une période maximale de 15 ans.

Loi Scellier : Est une mesure législative mise en place dans l’objectif de soutenir l’investissement locatif privé.

M

Marché des parts : Est un indicateur stratégique clé qui permet de préciser l’importance d’un produit, d’une marque ou d’une société sur un marché pour une période donnée.

Marché primaire : Est un gisement financier ou les titres nouvellement créées sont proposés à la vente. C’est sur le marché primaire que les entreprises réalisent des augmentations de capital, ou procèdent à des émissions obligataires, pour la plupart réservées aux investisseurs institutionnels.

Marché secondaire : Est celui sur lequel sont échangés entre investisseurs des titres financiers déjà créés (sur le marché primaire). En assurant la liquidité des investissements financiers, le marché secondaire assure la qualité du marché primaire et l’évaluation des titres financiers.

Micro foncier : Est un mode d’imposition simplifié pour les contribuables dont le revenu brut foncier (hors charges) issu de la location vide n’excède pas 15 000 euros pour l’année d’imposition.

Mutualisation : Action qui consiste à regrouper des moyens financiers, humains, organisationnels… pour optimiser l’efficacité d’une procédure ou diminuer les couts d’un projet.

N

Nantissement : Est un contrat qui affecte un bien incorporel à la garantie d’un emprunt ou d’une dette. Ainsi, le débiteur (ou emprunteur) remet un bien incorporel à son créancier en garantie du remboursement de l’emprunt ou de la dette.

Note d'information : C’est un document écrit interne qui transmet une information concernant l’activité de l’entreprise. La note d’information n’a pas de caractère obligatoire.

Nue-propriété : Est un droit de propriété, qui donne à son titulaire le droit de disposer de quelque chose, mais ne lui confère ni l’usage, ni la jouissance.

O

Ordre d'achat : Ordre d’un client d’acheter à un prix déterminé qui sera exécuté dès que le marché touche le prix désiré.

P

Part fiscale : Est une unité représentative des personnes composant le foyer fiscal, servant au calcul de l'impôt sur le revenu (IR ou IRPP). Les parts fiscales sont une composante du système du quotient familial, sur lequel repose le régime d'imposition des revenus en France.

Pleine propriété : Se définir comme étant la possibilité de jouir intégralement du bien, d’en percevoir les fruits de son exploitation et du capital généré en cas de vente. Un bien possédé en pleine propriété peut être décomposé entre l'usufruit et la nue propriété.

Prime d'émission : Peut être définie comme l’excédent du prix d’émission sur la valeur nominale des actions ou des parts sociales attribuées à l’apporteur. Il s’agit d’un droit d’entrée à payer par l’apporteur à l’occasion d’une augmentation de capital, dont le montant correspond à l’évolution positive de la valorisation des titres d’une société par rapport à leur valeur nominale.

Prix acquéreur : C’est le prix d’acquisition tous frais compris sur le marché secondaire des parts.

Prix d'achat / valeur reconstitution : Elle correspond à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais estimés nécessaires pour reconstituer le patrimoine

Prix d'exécution : C’est le prix de vente d’une part de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire. Il s'entend net des frais : droits d'enregistrement et de la commission de souscription. Il correspond au prix revenant au cédant.

Prix de retrait : Elle correspond au prix de souscription, les frais de souscription (ou frais d’entrée).

Prix de souscription : Prix d’achat des parts de SCPI sur le marché primaire, frais de souscription inclus.

R

Rapport Annuel : Est un rapport que les entreprises cotées en bourse transmettent à leurs actionnaires lors de l'Assemblée Générale. Ce rapport se constitue du bilan comptable et du compte de résultat et est transmis à l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Celui-ci doit permettre aux actionnaires de prendre les décisions stratégiques concernant l'entreprise. Les documents présentés doivent contenir des informations quantitatives et qualitatives qui éclairent sur l'état de santé de l'entreprise ainsi que des commentaires, les faits marquants et sur l'évolution de la société.

Registre des Associés : C’est la liste des propriétaires des parts de la SCPI. Il est maintenu à jour en permanence. Le registre des associés exige que chaque associé actuel soit enregistré. Le registre comprend le nom, l’adresse et ke nombre de parts possédées de chaque personne. De plus, le registre peut détailler la profession du détenteur et le prix qu’il a payé pour ses parts.

Rendement : Le taux de rendement dégagé par un investissement, un placement ou une opération financière est le rapport entre le revenu obtenu et la mise de fonds initiale. La notion est voisine de celle de ratio de rentabilité. Le rendement est, généralement, exprimé en pourcentage

Report à Nouveau (RAN) : C’est le montant du résultat qui n’a pas été distribué. C’est une réserve qui permet d’anticiper des baisses de revenus locatifs ou des vacances locatives. L’objectif est de stabiliser les dividendes versés aux associés.

S

SCI : Société civile immobilière permet l’union de personnes dans le but de faire l’acquisition d’un bien immobilier et d’en générer des profits.

SCPI : Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un véhicule de placement collectif qui collecte des fonds apportés par des investisseurs particuliers afin d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier

SCPI classique diversifiée : Est constituée d’un patrimoine immobilier diversifié sur au moins deux des secteurs suivants : bureaux, commerces, résidences hôtelières, locaux d’activités, résidences étudiantes, entrepôts, résidence senior, habitations. Elles sont principalement composées de bureaux et ont pour objet la distribution d’un revenu régulier.

SCPI de Plus-Value : Également appelées SCPI de capitalisation ou SCPI de valorisation, sont des SCPI qui ne distribuent pas de revenus, mais qui ont vocation à engendrer des plus-values à terme. Ces SCPI s’adressent aux personnes souhaitant optimiser leur capitalisation et leur fiscalité

SCPI de rendement : Est une catégorie de SCPI. Leur objectif est de générer du profit pour le compte de leurs clients. Elles investissent ainsi dans divers actifs (bureaux, magasins, commerces…). Elles peuvent également investir dans des actifs à l’Étranger pour diversifier leur portefeuille. Les SCPI de rendement peuvent enfin se spécialiser dans un secteur en particulier (santé, écoles, senior…).

SCPI Fiscale : Est un véhicule de placement immobilier qui permet à un épargnant d’investir en immobilier d’habitation sans souci de gestion avec un avantage fiscal.

Société de Gestion : Est une société qui gère des actifs, souvent pour compte de tiers. Les sociétés de gestion font des « actes de gestion » qui consistent à investir ou désinvestir dans des instruments financiers. Les sociétés de gestion ont un agrément qui leur permet d'investir dans certains types de produits financiers.

Souscription : Désigne l'acte par lequel un investisseur, fait la promesse de se porter acquéreur d'actions d'une société.

Statuts : Un ensemble de dispositions contractuelles, légales ou réglementaires qui définissent les règles impersonnelles et objectives applicables à une situation juridique déterminée.

T

Taux d'occupation : Correspond au rapport entre le montant réel des loyers facturés et le montant qui serait facturé si tout le patrimoine immobilier était effectivement loué et occupé pendant une période donnée.

Taux de Distribuable sur Valeur de Patrimoine : De la SCPI est la division (i) du résultat distribuable de la société au titre de l’exercice n (ii) par la valeur de réalisation de la société à fin d’exercice n-1. Le taux de distribuable sur valeur de patrimoine (DVP) publié au premier semestre de l’exercice n’a un caractère provisoire tant que les données utilisées n’ont pas été adoptées par l’assemblée générale des associés de la SCPI.

Taux de Distribution sur Valeur de Marché : Correspond au rapport entre le dividende (ou revenu) brut d'une année donnée, avant les prélèvements libératoires, et le prix de part acquéreur moyen (avec droits et frais).

Taux de parts en attente : De repreneur d'une SCPI illustre le rapport entre le nombre de parts en attente de cession et le nombre de parts en circulation au 31/12 de la même année. Cet indicateur permet de mieux comprendre la liquidité d’une SCPI.

Taux de rotation : C’est le ratio correspondant au nombre de parts échangé sur le marché des SCPI de rendement rapporté au nombre total de parts au 31/12 de la même année.

TMI : Le taux marginal d’imposition est le taux qui s’applique à vos revenus situés dans la plus haute tranche. C’est le taux auquel sont effectivement taxés les derniers euros de votre revenu imposable - en prenant en compte des minorations qui interviennent après l'application du barème progressif.

TRI : Taux de rentabilité interne est un moyen de mesure de la performance financière, il est utilisé pour juger l’opportunité et l’intérêt de mener et de réaliser une opération d’investissement.

U

Usufruit : Jouissance légale d’un bien dont on n’a pas la priorité et d’en percevoir les revenus.

V

Valeur de Cession : Prix net revenant au cédant en cas de vente de parts, hors éventuel impôt sur les plus-values.

Valeur de Réalisation : C’est la valeur « vénale » de la part. En d’autres termes, c’est la valeur du parc immobilier (l’actif) qui compose la SCPI majoré éventuellement du liquide dont disposerait en plus la SCPI. Cette terminologie, si elle est finalement très proche de la valeur de réalisation, est plus souvent utilisée par les SCPI à capital fixe.

Valeur de Reconstitution : La valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation (valeur des immeubles à dire d'expert + des actifs financiers) à laquelle s'ajoute l'ensemble des frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI (droits payés pour l’acquisition des immeubles /ex).

Valeur Nominale : Est la valeur de départ des parts sociales, celle attribuée sur décision des associés lors de la création de la société. Elle est inscrite dans les statuts.

Valeur Vénale : Constitue donc la valeur qu'il est possible d'obtenir d'un bien en cas de revente, au regard des conditions actuelles sur le marché. Elle se détermine en tenant compte de la valeur de biens similaires mis en vente.

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Laurie Cardile


Philippe Agnelli

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