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3. Les 11 atouts de la SCPI 

 27 juillet 2022

Par:  Laurie Cardile

3ème partie : Les 11 atouts des SCPI 

Il y a beaucoup d'atouts dans cette vidéo, j'en ai dénombré 11 essentiel que nous avons détecté et que nous vous expliquons.

1. L'immobilier accessible

Le premier de tous, concerne l'immobilier, qui dans ce cadre est accessible, abordable. Effectivement, lorsque vous acheter un bien immobilier, le ticket d'entrée est rarement inférieure à 50 000 euros dans les petites villes. Dans les grandes métropoles les tickets d'entrée sont plutôt au-dessus de 100 000 euros, voire 200 000 euros pour certaines typologies d'appartements. Avec la SCPI, vous pouvez investir directement avec une part sur certaines SCPI, et une part peut valoir par exemple 180 euros au démarrage. Bien sûr, il ne faut pas absolument commencer l'investissement avec 180 euros parce qu'avec 5 ou 6% de rendement sur cette somme-là, ça ne sera pas conséquent, mais vous pouvez petit à petit économiser tous les mois, et placer de l'argent pour l'investir dans des SCPI.

2. L'immobilier diversifiée

Deuxième point: la SCPI peut être utilisée comme vecteur important de diversification. Le tout si vous avez déjà un patrimoine bien sûr, qu'il soit financier et/ou immobilier. Par exemple dans l'immobilier, on a souvent des appartements qui sont - les études le montrent - souvent proche de là où on habite, alors qu'avec la SCPI, vous allez pouvoir avoir des diversifications qui peuvent être aussi bien géographique que sectorielle. Par exemple : pour la diversification géographique, vous allez pouvoir acheter des biens ailleurs que dans votre zone de confort ou de chalandise immobilière habituelle, donc  en région parisienne si vous êtes en province et inversement en province si vous êtes en région parisienne. En sus de cela, certaines et ces SCPI sont plutôt internationales, donc vous allez pouvoir sortir de France à moins d'être vraiment un investisseur avisé ou de connaître vraiment le marché local pour investir à Barcelone, à Dublin, à Berlin où d'autres villes comme l'Allemagne, c'est beaucoup plus compliqué que d'acheter un appartement dans la ville dans laquelle on habite. Ensuite, on va avoir une diversification qui peut être sectorielle. On va le voir, les SCPI sont un formidable outil pour vous amener à acheter autre chose que des appartements. Lorsque vous discutez avec des amis souvent lorsque quelqu'un dit qu'il à l'immobilier, il a généralement des appartements. On peut tomber sur des personnes qui ont des commerces ou des murs commerciaux, mais c'est plus rare d'avoir des amis qui ont un hôtel, une clinique, un entrepôt loué à Amazon, ce genre de biens qui sont plus compliqués à acquérir cause de budgets beaucoup plus importants. La SCPI va vous permettre de diversifier votre investissement immobilier et tout ça simplement s'en bouger de votre canapé en achetant des parts de ces SCPI est ainsi votre patrimoine immobilier sera diversifié de façon sectorielle et de façon géographique.

3. Plusieurs typologies de SCPI

Il existe plusieurs typologies de SCPI, les plus connus sont les SCPI de rendement. Vous achetez vos parts de sociétés immobilières et vous allez  toucher les loyers qui sont distribués mensuellement ou trimestriellement. Ensuite, il y a la SCPI de capitalisation. Cette solution s'adresse aux personnes qui n'ont pas besoin de revenus puisque par exemple, vous avez déjà des salaires qui sont suffisamment confortables et vous n'avez pas besoin de revenus aujourd'hui. Mais par contre, vous voulez faire grossir votre capital et donc dans ce cas-là, vous avez les SCPI de capitalisation. Les intérêts ne sont pas redistribués ils sont réinvestis dans les SCPI pour pour faire augmenter le patrimoine. Dans ce cas-là, on va avoir des augmentations de parts régulière de l'ordre de 4 à 5 % sur ce genre de SCPI. Ensuite, on va voir les aspects que l'on dit fiscales. Effectivement la France est championne du monde des lois de défiscalisation immobilière. Imaginez, vouloir rentrer dans un processus de défiscalisation sur une des lois de défiscalisation en vigueur en France...Et bien, vous pouvez acheter soit le bien correspondant, soit des parts de SCPI et dans ce cas-là, vous allez avoir au prorata du nombre de parts votre réduction fiscale. Dernière typologie des SCPI mais qui peut rentrer dans la typologie de rendement, c'est ce qu'on appelle les SCPI plutôt internationale, c'est-à-dire des SCPI qui vont aller géographiquement se diversifier à l'international et on le verra, il peut y avoir des avantages fiscaux à cela.

4. La gestion déléguée

Autre point : la mutualisation des risques. C'est important lorsque vous faites vos premiers investissements mobiliers et immobiliers. Si vous avez un locataire dans votre appartement qui paye pas, c'est 100% de vos loyers qui vont vous manquer. Vous pouvez bien sûr prendre une assurance loyers impayés, mais toujours est-il que si vous avez peu de biens, il suffit que vous ayez un problème sur un bien, pour voir 30% de votre bénéfice, en tout cas de vos revenus qui peuvent être impactés. Alors qu'avec la SCPI et ses allocations, on peut facilement arriver à plusieurs centaines de biens gérés et plusieurs centaines de locataires donc vous imaginez si vous avez 400 immeubles et autour de 600 à 800 locataires d'une part, ils sont gérés par la maison de gestion donc en général, ils recouvrent les loyers, mais d'autre part, même s'il y a un deux ou quelques-uns des locataires qui ne payent pas tous les revenus ne sont pas impactés. Nous avons eu l'exemple dans les années 2020-2021 avec la crise de la Covid. Certains locataires ayant du mal à payer, ont échelonné peut-être leur paiement, mais en tout cas tout les SCPI à cette époque-là ont quand même réussi à tirer leur épingle du jeu et à distribuer des rendements.

5. Les taux bas

Un autre avantage : la gestion déléguée. La SCPI va être gérée par la maison de gestion. Vous allez pouvoir investir dans l'immobilier sans avoir une seule de ces contraintes. Vous n'allez pas avoir à chercher des locataires, mettre en place des locataires, à répondre aux questions et aux doléances des locataires, à gérer les travaux, à gérer le syndic, tout ça est déléguée à 100%. Vous n'avez aucun souci, vous recevez uniquement, une fois par an, votre document fiscal pour la déclaration fiscale, et je peux vous dire en étant multi-propriétaires immobiliers que je vois la différence entre la gestion de l'immobilier direct et la gestion de mes SCPI.

6. La résilience

Un autre avantage, aujourd'hui les taux sont encore bas et les rendements sont élevés, c'est-à-dire qu'on peut avoir des SCPI dans des locations qu'on fait à haut rendement. On peut arriver à toucher des rendements autour de 6%. A noter que les rendements actuels et passés ne préjuge pas les rendements futurs. En tout cas la SCPI surperforment largement aujourd'hui tous les placements disons "sans risque", que ce soit fond euros d'assurance vie ou livres et réglementaire bancaire. Ainsi admettons, à crédit, vous souhaitez investir 50 000 euros dans une SCPI qui va vous rapporter du 5% . Avec à peu près de 1 500 euros à l'année,  on est à un peu plus de 200 euros par mois et pour notre exemple prenons 175 euros de revenus puisque si vous avez de l'imposition, il faut quand même le prendre en compte. De ce fait, sur ces 175 euros de revenus mensuels, on va arriver à vous trouver un crédit sur 25 ans qui va vous coûter 200 euros (bien sûr tous ces chiffres sont à peaufiner à nouveau avec nous si vous voulez faire ce genre de projet) mais pour 25 euros d'efforts mensuel, vous allez pouvoir générer 50 000 euros de SCPI qui au bout de 25 ans, on une revalorisation, et on va se retrouver avec 64 000 euros.  À terme, si on est toujours sur un rendement autour des 5%, vous pourrez jouir de plus de 3 200 euros de revenus annuels, un peu plus de 250 euros de revenus mensuels. Donc c'est quand même quelque chose d'intéressant, avec un effort d'epargne de 25 euros, c'est-à-dire en place sur la durée, vous allez placer et économiser, en tout cas sortir de votre poche 7500 euros pour avoir 64 000 euros. Pendant la crise de la covid en 2020, durant la crise de l'Ukraine en 2022, les SCPI ont continuées à donner du rendement intéressant, des dividendes, à verser les loyers et elles ont vraiment cette capacité à lisser les périodes à problèmes.

7. Un outil de lutte contre l'inflation

Le report à nouveau, sont les réserves de la SCPI permettant par exemple, s'il y a un mois ou deux, ou même un trimestre difficile pour la SCPI de pouvoir compenser éventuellement certaines pertes de loyers. Certaines des SCPI peuvent tenir sans aucun loyer peut-être un ou deux trimestres, donc ça voudrait dire que 100 % des locataires ne paie plus de loyer. La SCPI serait capable de continuer à verser les dividendes. C'est vraiment un outil important de lutte contre l'inflation. L'inflation qu'est-ce que c'est ? L'inflation, c'est l'augmentation du prix des actifs, matières premières, alimentation, métaux et l'immobilier en fait partie aussi. En général, dans les phases d'inflation, il y a toujours une augmentation du prix de l'immobilier. Donc il y a de fortes chances que dans des périodes d'inflation, l'immobilier augmente. Et ensuite les revenus des SCPI sont basés sur des indices, par exemple un indice des loyers pour les SCPI d'habitation ou l'indice de la construction pour les SCPI plus professionnelle, et bien sûr ces indices sont corrélés à l'inflation. Donc si l'inflation augmente, cela va se répercuter sur les loyers et vous allez augmenter vos revenus. C'est vraiment un bon moyen pour lutter contre l'inflation.

8. La SCPI peut s'acheter en démembrement

La SCPI peut s'acheter en démembrement, on y reviendra dans une vidéo. On peut ne pas acheter la pleine propriété d'une SCPI, mais seulement la nue-propriété ou éventuellement l'usufruit, c'est la partie qui permet de toucher les loyers et la nue propriété, c'est quelque chose qui va me permettre d'être propriétaire des parts de la SCPI sans pour autant toucher de loyer aujourd'hui par exemple, mais attendre la retraite ou attendre une dizaine d'années. Peu importe, on peut choisir la date pour toucher les revenus, et c'est vraiment un levier important sur votre patrimoine.

9. Les banques financent les placements en SCPI

Autre levier : la SCPI étant de immobilier, c'est l'un des très rares placements que les banques financent. Donc vous pouvez commencer votre patrimoine immobilier facilement autour des 20 à 30000 euros. Nous avons des partenaires bancaires pour vous accompagner et vous permettre de développer votre patrimoine immobilier à crédit et augmenter grâce à l'effet de levier votre patrimoine, puisque vous allez avoir par exemple un rendement autour des 6% en empruntant autour de 2,5% et donc tout ça vous permet de générer du cash flow supplémentaire.

10. La facilité de transmission

Un autre avantage de la SCPI c'est la facilité de transmission pour de l'immobilier. Effectivement si demain, vous êtes propriétaire immobilier, vous avez plusieurs biens et deux enfants, il va falloir répartir votre patrimoine. Avec les SCPI, vous pouvez avoir 500 parts, mais que vous ayez un, deux, trois quatre héritiers, il suffit de couper le nombre de parts et chacun est content, il n'y a pas de problématique.

11. Un faible ticket d'entrée pour la revente des parts de SCPI

Un avantage de la SCPI comme on l'a dit, c'est de pouvoir acheter des parts de SCPI donc à partir de 180 euros, et si on peut les acheter avec un faible ticket d'entrée, on va pouvoir les revendre aussi avec un faible ticket d'entrée. Imaginez, vous avez acheté un appartement trois pièces qui vaut 300 000 euros. Si demain, vous avez besoin de 50 000 euros, vous n'allez pas revendre la salle de bains ou la moitié de la cuisine, c'est compliqué. Il va falloir revendre complètement l'appartement. Avec les SCPI, vous pouvez avoir un patrimoine immobilier de 300 000 euros et puis décider d'avoir besoin de 20 000. Dans ce cas-là, vendre uniquement les parts pour la valeur de ce dont vous avez besoin est une solution. Donc on a cette flexibilité à l'achat et à la revente sur la SCPI.

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Laurie Cardile


Philippe Agnelli

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